Hãy cùng làm một phép thử, kiểm tra một số loại hình BĐS và điều
đầu tiên mà nhân viên môi giới BĐS hỏi bạn sẽ là: “Anh đang tìm BĐS ở mức giá
bao nhiêu? Hiện có BĐS đang giảm giá và anh muốn tìm loại giảm giá như thế
nào?”. Điều này có nghĩa gì? Giá này đã bị thổi lên hay đã giảm đi? Mức giá này
là của người phân tích? Hay mức giá trên thị trường hiện tại? Nhìn chung, các
loại giá này sẽ rất khác nhau.
Khi bạn nhìn thấy một quảng cáo về kế
hoạch góp vốn có mức chiết khấu tới 15 - 20%, bạn hãy nhớ, đó chỉ là
marketing. Lời quảng cáo đó thường có nghĩa là mức giá ban đầu đã quá
cao, và nhà phát triển BĐS phải giảm xuống để bán, hay họ đang
phải tạo ra sự hấp dẫn bằng khuyến mại. Điều này không khác gì
việc một cửa hàng không bán được sản phẩm và phải giảm giá 20%, thậm
chí đến 50% để đẩy hàng đi. Vì đa số mọi người thường thích mặc cả,
nên họ sẽ chọn mua hàng hóa ở mức giá được “giảm”. Tuy nhiên, việc
mua được hàng giảm giá không đồng nghĩa với việc đã mua
được hàng hóa dưới giá thị trường. Thậm chí, có khá
nhiều siêu thị lớn đã bị kết tội tăng giá tuần trước rồi giảm giá
ngay ở tuần tiếp theo, đây đơn giản chỉ là một biện pháp marketing.
Thông thường, khoản chiết khấu giảm giá hiếm khi
có thể được thương lượng, nhưng ở đầu giai đoạn phát triển một BĐS, nếu
chủ đầu tư muốn bán nhanh ngay từ giai đoạn đầu, và chúng ta tham gia vào
quá trình phát triển, nhà đầu tư BĐS cần dựa vào mức giá tăng trong giai
đoạn phát triển để có được đánh giá một cách tương đối chính xác về giá
trị của BĐS đó.
Giá thị trường được hiểu là mức giá mà
có người sẵn sàng trả để có được món hàng. Nếu chỉ còn 1 - 2 căn
nhà chưa bán thì có thể, nhưng nếu còn tới 15 - 20 căn nhà thì tình
hình lại khác. Hãy nhớ rằng, giá mà các nhà phân tích đưa ra
thường khác với giá mà một nhà đầu tư mua-để-cho-thuê đánh giá vì nhà đầu tư
sẽ quan tâm nhiều hơn đến doanh thu. Có khá nhiều nhà đầu tư mua để
cho thuê chỉ với lý do là họ nghĩ rằng đã có được mức chiết khấu hấp dẫn.
Không may là, giá trị BĐS này 6 tháng sau thậm chí còn thấp hơn giá đã
chiết khấu và nhà đầu tư phải rất vất vả để đạt được giá cho thuê đã công
bố. Điều này có thể rất nguy hiểm vì nó có thể đặt nhà đầu tư vào tình trạng âm
vốn rất nhanh do phải trả quá nhiều ngay từ đầu cho dù đã được chủ đầu
tư chiết khấu.
Chúng ta hãy lấy thêm một ví dụ khác để
chứng minh sự khác biệt giữa các thị trường. Những khu vực ở Anh
thường có doanh thu cao và tăng trưởng vốn tốt, mặc dù mức độ cạnh tranh
ở đây là rất cao. Vài năm trước, người phân tích đã định giá một BĐS
ở mức 40.000 bảng được bán trên thị trường mở với giá gần 50.000 bảng. Tại sao
lại có sự cách biệt như vậy? Chỉ đơn giản là do thu nhập đạt được cao
và cầu cao hơn cung. Như vậy, nhà đầu tư đã không trả cao hơn giá thị
trường mà là trả giá BĐS theo giá thị trường.
Điều này thường diễn ra ở những thị trường
BĐS tăng trưởng nhanh, nơi mà các nhà phân tích thường nhìn vào
số liệu lịch sử và không hoàn toàn bắt kịp giá trị đối với những nhà đầu tư
BĐS để cho thuê. Mua vào một BĐS mà giá thị trường cao hơn 10 - 15% so với
giá theo phân tích còn tốt hơn việc mua BĐS có giá thấp hơn
giá phân tích 10 - 15% bởi đó là một dấu hiệu rất tốt về giá trị của BĐS trong
tương lai. Nhà đầu tư cũng cần lưu ý, chiết khấu giảm giá hoàn toàn khác
với trường hợp cần bán gấp, khi người bán cần bán nhanh và sẽ bán dưới giá
thị trường. Như vậy, nhà đầu tư BĐS cần thận trọng khi có khuyến cáo được
giảm giá, hãy luôn cân nhắc đến số tiền thực sự phải trả, mức thu
nhập và so sánh mức giá trong khu vực trước khi ra quyết định đầu tư.
(Theo Báo Xây dựng
Online)